Forældelsesloven i hovedtræk

Forældelsesloven gælder som udgangspunkt for alle krav (også krav på mangelsafhjælpning), nye som gamle. Det betyder, at forældelsesloven gælder krav som er opstået såvel før som efter den 1. januar 2008 (det bemærkes, at der i forældelseslovens § 30 er fastsat regler omkring krav, der er opstået før den 1. januar 2008).

Af forældelseslovens § 2 fremgår det, at alle krav forældes 3 år fra det tidligste tidspunkt fordringshaveren (bygherren) kunne kræve at få fordringen opfyldt. Af forarbejderne til loven fremgår det, at fristen for forældelse ved byggeri i de fleste tilfælde starter ved afleveringsforretningen (det skal dog bemærkes, at tidspunktet godt kan være tidligere, herunder især inden for rådgivning).
 
Meget overordnet betyder det, at krav på afhjælpning af mangler forældes 3 år fra afleveringen.

Dog begynder forældelsesfristen først at løbe fra den dag, hvor bygherren fik eller burde have fået kendskab til sit krav (skjulte mangler) - jf. forældelseslovens § 3.

Hvis man ikke har aftalt AB 92 eller ABT 93 er den absolutte forældelsesfrist (for skjulte mangler) 10 år, hvorefter kravet er forældet og dermed mistet.

Ansvarsperiode hvis aftalt AB 92 eller ABT 93

Hvis man har aftalt AB 92 eller ABT 93 så har man aftalt, at ansvarsperioden (ikke at forveksle med forældelsesperioden) er 5 år, jf. AB 92 og ABT 93 §§ 36 (det gælder dog ikke i forbrugerforhold, hvor man ikke kan aftale en kortere frist end de 10 år). Det betyder, at entreprenøren kun kan gøres ansvarlig for mangler, som bygherren (eller dennes rådgiver) har reklameret skriftligt over inden 5 år fra aflevering. 
Reklamationsperioden i AB 92 og ABT 93 gælder også for skjulte mangler.

Det er dog vigtigt, at man ikke forveksler ansvarsperioden i AB 92 og ABT 93 (hvor der skal reklameres) med forældelsesperioden i forældelsesloven. Fristen i forældelsesloven løber så at sige parallelt med ansvarsperioden i AB 92 og ABT 93. Med andre ord kan man sige, at fristen i forældelsesloven er ”uafhængig” af, om der er reklameret korrekt iht. AB 92 eller ABT 93.

Det vil sige, at selvom man har afbrudt ansvarsperioden korrekt i AB 92 og ABT 93 (det kan gøres ved skriftlig reklamation - eks. brev, byggemødereferat), så løber forældelsesfristen ”parallelt”.

Eksempel:
Eksempelvis konstateres en mangel ved 1-års gennemgangen og den pågældende mangel bliver indføjet i protokollen for 1-års gennemgangen. Dermed er der reklameret korrekt i henhold til AB 92 og ABT 93.

Men forældelsesfristen løber som nævnt ”parallelt”, og begynder på det tidspunkt, hvor bygherren fik kendskab til manglen. I dette tilfælde ved 1-års gennemgangen. Det betyder, at bygherrens krav på mangelafhjælpning bliver forældet år 4 efter afleveringen.

Hvordan afbryder man forældelsesfristen?

En af årsagerne til at det er vigtigt at sondre mellem ansvarsperioden i AB 92 og ABT 93 og forældelsesperioden, er måden man afbryder på.

I henhold til AB 92 og ABT 93 er det tilstrækkeligt med en skriftlig reklamation (brev eller i byggemødereferat), hvorefter fristen for ansvarsperioden er afbrudt.

Det er meget anderledes, når det gælder forældelsesloven, som jo løber "parallelt".

Overordnet set kan man afbryde forældelsen i henhold til forældelsesloven enten ved en egentlig afbrydelse eller ved en foreløbig afbrydelse.

Egentlig afbrydelse

Egentlig afbrydelse kan ske enten ved skyldnerens (eks. entreprenørens) erkendelse af fordringen (eks. manglen) eller ved retslige skridt.

Ved skyldnerens erkendelse ligger, at skyldneren (eks. entreprenøren) kan erkende sin forpligtelse udtrykkeligt eller ved sin handlemåde. Det fremgår ikke af forældelsesloven, hvad der skal til for at statuere skylderkendelse eller, hvilke handlemåder der medfører fristafbrydelse.

Det må bero på en konkret vurdering, som foretages af domstolene og voldgiftsretten (såfremt der er aftalt voldgift, jf. §§ 47 i AB 92 og ABT 93). I en sag som blev afgjort af en voldgiftsret nedsat af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed i 2009, blev det i præmisserne i kendelsen anført:

”Det forhold, at parterne i tiden derefter har drøftet manglernes afhjælpning, indebærer ikke, at forældelsesfristen er blevet afbrudt.”

Og videre fremgår det af kendelsen:

”Det kan heller ikke medføre afbrydelse af forældelsesfristen, at [entreprenøren] og [underentreprenøren] har vedstået deres pligt til afhjælpning i henhold til AB 92 §§ 31-32.”

Sagen blev afgjort med udgangspunkt i de tidligere forældelsesregler, men netop praksis om erkendelse er en videreførelse af gældende ret, jf. forarbejderne s. 337. Afgørelsen betyder, at bygherrerne skal være yderst påpasselige med, at forældelsesfristen ikke overskrides i dialogen med rådgiveren og entreprenørerne.

Foreløbig afbrydelse

Forældelsesfristen kan også afbrydes ved en foreløbig afbrydelse. Der er for bygherre særlig tre former for foreløbig afbrydelse, der kan have interesse:

• Afbrydelse ved indgivelse af begæring om syn og skøn
• Afbrydelse ved indbringelse af klage til privat ankenævn m.v.
• Afbrydelse ved forligsforhandlinger

Eftersom de fleste professionelle bygherrer ikke er berettigede til at indgive klage til privat ankenævn (eksempelvis Byggeriets Ankenævn som alene behandler klager fra forbrugere) vil jeg kun kort nævne afbrydelse ved syn og skøn samt forligsforhandlinger.

I modsætning til før ikrafttrædelsen af forældelsesloven den 1. januar 2008 blev indgivelse af begæring af syn og skøn ikke betragtet som et retsligt skridt, og dermed kunne man ikke afbryde forældelsesfristen uden anlæggelse af en egentlig rets- eller voldgiftssag. Det er nu ændret således, at forældelsesfristen afbrydes ved begæring om syn og skøn. Dog skal man være opmærksom på, at der efter afslutningen af syn og skøn kun løber en 1-årig frist.

Er der inden forældelsesfristens udløb indledt forligsforhandlinger, indtræder forældelse tidligst 1 år efter det tidspunkt, hvor forhandlingerne blev afsluttet.

Men som det fremgår af kendelsen ovenfor, så skal der mere til end blot en drøftelse af manglerne. Det vil altid bero på en konkret bedømmelse af de konkrete forhold, hvornår der er indledt forligsforhandlinger, der kan konstituere afbrydelse i henhold til forældelsesloven. Man skal være opmærksom på, at reglen i forældelsesloven ikke gælder, hvis der først indledes forligsforhandlinger, efter at der er indtrådt forældelse. Men af andre ikke-lovfæstede årsager kan man dog ”risikere” at adfærden fra skyldneren (eks. entreprenøren) kan betragtes som et (stiltiende) afkald på at gøre forældelse gældende.

Gode råd

Konsekvensen af forældelse er, at man mister sit krav. Derfor er det helt afgørende, at man som bygherre sikrer sig et overblik over de mangler, der er ved byggeriet, og især noterer sig, hvornår forældelsen indtræder.

Derefter skal bygherren sikrer sig, at entreprenøren tiltræder, at forældelsesfristen er afbrudt og suspenderet, hvis man nærmer sig fristens udløb.