Regionale og kommunale bygherrer underlægges statsbyggeloven
I lov om statens byggevirksomhed foreslås indsat en ny § 8a, der giver Økonomi- og erhvervsministeren bemyndigelse til at bestemme, om loven også skal omfatte bygninger i regioner og kommuner.
Formålet med lovforslaget er at tilvejebringe den fornødne hjemmel til at lade kommuner og regioner omfatte af de samme regler, som gælder for det statslige byggeri, når det drejer sig om at fremme en effektiv og omkostningsbesparende tilrettelæggelse af byggeprocessen og den efterfølgende drift af bygningen.
Tendensen synes altså at være, at der i højere grad bliver sammenfald i reglerne for statslige, regionale og kommunale bygherrer. Som eksemplificeret lige nedenfor giver dette anledning til at overveje, i hvilket omfang der kan/skal drages paralleller ved for-tolkningen af vejledninger og praksis mv., når der bygges i henholdsvis staten, regio-nerne eller kommunerne.
Brugen af Almindelige Betingelser ved støttet byggeri
Når en bygherre ønsker at etablere almene boliger med offentlig støtte, skal bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. (Bekendtgørelse 1288 af 11. december 2009) overholdes. Foruden at indeholde en række krav til processen omkring støtten til byggeriet, stilles der tillige krav om, at standardkontrakterne AB, ABT og ABR skal bruges uden fravigelser.
Dette fremgår i bekendtgørelsens § 31, stk. 2, hvorefter kommunalbestyrelse kun i sær-lige tilfælde og ledsaget begrundelse kan godkende fravigelser.
Denne regel afføder naturligvis spørgsmålet om, hvordan en bygherre sikrer sig at kunne skræddersy en kontrakt til støttet byggeri, uden at risikere at kommunen ikke vil godkende kontrakten. Det afgørende bliver dermed at definere, hvad der udgør en fravigelse.
Det er ikke i bekendtgørelsen defineret, hvad en ”fravigelse” er, og der er heller ikke i motiverne til hovedloven – lov om almene boliger – taget stilling hertil.
De statslige bygherrer har et tilsvarende regelsæt. Således gælder Cirkulære om fravi-gelse fra AB 92, ABT 93 og ABR 89 ved indgåelse af partneringaftaler (CIS nr 9099 af 3. marts 2004). I medfør af cirkulæret må der kun ske fravigelse, når det er nødvendigt, og når det er sagligt begrundet i den konkrete aftale. Fravigelserne skal angives tydeligt og udtrykkeligt.
Det må nødvendigvis være sådan, at ”tilføjelser” eller ”præciseringer” til AB kontrakterne ikke kræver særlig begrundelse. I modsat fald kunne der fx ikke præciseres en dagbod, indskærpes hvad der er mangler osv.
Begrebsmæssigt kan det imidlertid være svært at skelne mellem tilføjelser og præcise-ringer og egentlige fravigelser. AB er jo et udtryk for en balanceret kontrakt mellem byggeriets parter, og enhver ændring vil være til gavn for en part og ulempe for den anden part. Hvad der er en fravigelse eller en tilføjelse, kan derfor afhænge af øjnene, der ser.
I det omfang det statslige cirkulære tillægges fortolkningsværdi i relation til begrebet ”fravigelser” ved støttet alment byggeri, må dette medføre, at tilføjelser eller fravigelser, der er nødvendige, kan begrundes sagligt, og i øvrigt angives tydeligt og udtrykkeligt, må opfylde kravet i bekendtgørelsens § 31, stk. 2.
Kravet om at fravigelsen kan godkendes i særlige tilfælde og med ledsaget begrundelse, vil derfor være opfyldt, når fravigelsen er nødvendig, sagligt begrundet og velbeskrevet.
Når sagens gang skal lettes overfor den relevante kommune, bør det således nøje overvejes, hvordan kontraktens tilføjelser til AB udformes, så det sikres, at kontakten accepteres af byrådet.