Februar 2011 | MOLT WENGEL ADVOKATFIRMA

Nyhedsbrev februar 2011

Renovering af eksisterende etagebyggeri udgør den væsentligste del af de byggearbejder, der skal gennemføres de næste mange år.

I denne måneds nyhedsbrev sætter vi fokus på det potentiale, der for rådgivere og entreprenører ligger i at udføre energirenoveringer af ældre ejendomme. Artiklen er skrevet af advokat Anja Ristorp Heidelberg, der med sin store erfaring indenfor entrepriseret og fast ejendom har udviklet sig til en af de førende advokater på området.

Har du spørgsmål vedrørende en konkret renoveringssag, eller ønsker du løsninger inden problemet opstår, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister for at få en afklaring af dine spørgsmål. Tryk her for en oversigt over vores specialister.

Husk også at læse mere om vores kurser og gratis briefinger
- en ideel mulighed for efteruddannelse eller et hurtigt "brush up" på nyeste lovgivning.

Energirenovering af udlejningsejendomme

af advokat Anja Ristorp Heidelberg,
Molt Wengel Advokataktieselskab.
www.mowe.dk – arh@mowe.dk

Baggrund

Videncenter for Energibesparelser i Bygninger har i juni 2010 offentliggjort en rapport om Energirenovering af etagebyggeriet, hvori det konkluderes, at der ligger et markant energibesparelsespotentiale i energirigtig renovering af klimaskærmen, særligt på etageejendomme opført i perioden 1850-1930. Et andet eksempel på et markant energibesparelsespotentiale findes i udskiftning af vinduer, hvor andelen af ældre termoruder er mere end 70 % (kilde: Energirenovering af etagebyggeriet, 1. udgave 2010 af Jesper Kragh, Statens Byggeforskningsinstitut).

Potentialet

Der ligger således et væsentligt potentiale i at udføre energirenoveringer af ældre ejendomme, hvoraf erhvervs- og boliglejemål udgør en stor del. Det kan dog være vanskeligt at overbevise ejerne af især de private lejeboliger om at investere i energirenoveringer, fordi mulighederne for afkast af investeringen i den nuværende lejelovgivning er meget begrænsede. Bygherrerne vil derfor oftest stille store krav til dokumentation for, at energirenoveringen opnår et tilfredsstillende resultat for ejendommens forbrug, samtidig med at energirenoveringen giver et tilfredsstillende afkast.

Huslejen for boliglejemål er stramt reguleret i Lejeloven og Boligreguleringsloven. En stor del af de energibesvarende renoveringer kan ikke karakteriseres som forbedring i lejeretlig forstand, og som følge heraf kan bygherren ikke kræve lejeforhøjelse hos lejerne. En forbedring kan kort beskrives som et arbejde i ejendommen, der øger lejemålets brugsværdi. Efter fast praksis skal bygherren oftest fratrække en stor del af udgifterne til sparet vedligeholdelse over for lejerne, hvilket indebærer, at det ikke er økonomisk interessant for bygherren at gennemføre energirenoveringen.

Man har tidligere foretaget lovmæssige indgreb for at sikre, at bestemte renoveringsarbejder kunne karakteriseres som forbedringer i lejelovgivningens forstand. Et eksempel er Brandsikringsloven, hvorefter brandsikring er at betragte som en forbedring, der kan begrunde en lejeforhøjelse efter Lejelovens regler. Der har særligt fra politisk side været talt meget om at gennemføre et lovindgreb med henblik på at sikre energibesparende renoveringer i den eksisterende boligmasse, men indtil videre er der ikke vedtaget nogle konkrete forslag hertil.

Man bør derfor som bygherre, rådgiver og entreprenør have fokus på de muligheder, der er i lejelovgivningen for at imødegå den begrænsede mulighed for afkast af investeringerne i energibesparende renoveringer.

Muligheder for lejeregulering ved forbedringer

I boliglejemål har lejeren mulighed for at indgå en frivillig aftale med udlejer om, at der – efter lejeaftalen er indgået - mod en lejeforhøjelse udføres forbedringer i lejemålet (aftalt forbedringsforhøjelse). Der er ikke ved ældre boliglejemål mulighed for fri lejefastsættelse, og bygherren er derfor afhængig af en sådan frivillig aftale med boliglejeren.

I erhvervslejemål vil det især være ved lejeaftalens indgåelse, at bygherren har mulighed for at tænke de energibesparende renoveringer ind i den tilpasning af lejemålet, der typisk skal ske til den konkrete erhvervslejer. Modsat boliglejemål har udlejer og lejer nemlig meget frie rammer til selv at aftale lejeniveauet. Derfor bør både bygherre, entreprenør og rådgiver være opmærksom på at indarbejde den energibesparende renovering i erhvervslejerens egne planer for lejemålet, idet bygherrens økonomiske incitament for at gennemføre energirenoveringen derved er meget større.

Selve lejefastsættelsen skal selvfølgelig ske i erhvervslejekontrakten, men i den entreprise- og rådgivningsaftale, der indgås mellem bygherre og entreprenør/rådgiver, bør parterne have fokus på at få tilgodeset bygherrens mulighed for at gennemføre energibesparende renovering og samtidig opnå et tilfredsstillende afkast.

Mange erhvervslejere betaler driftsudgifter ud over lejen, og derfor har også erhvervslejeren en interesse i at få gennemført en energibesparende renovering, således at erhvervslejerens driftsudgifter reduceres. Der er således særligt ved indgåelsen af erhvervslejekontrakter en unik mulighed for at tilgodese både bygherrens og erhvervslejerens hensyn.

Vil du høre mere?

Hør mere om bl.a. mulighederne for lejeforhøjelse ved forbedring af erhvervslejemål på kurset "Erhvervslejeloven for ikke-jurister" den 10. marts 2011 hos Nohr-Con.

Gratis briefinger

Som altid har vi en række, gratis briefinger, der kan give dig et overblik over aktuelle lovændringer og nyeste rets- og voldgiftspraksis. Briefingerne har en varighed på halvanden time. Da deltagerantallet er begrænset, tildeles pladserne efter "først til mølle" princippet.

Forår 2011

22. marts Udskydelse og standsning af opgaven (med nyeste voldgiftspraksis)
05. april Selskabsrettens betydning for byggeriets parter

Efterår 2011

05. sept      Dagbøder
07. sept      Rådgiverens krav om ekstrabetaling
07. okt        Vinterbyggeri

Du kan læse mere om tid og sted for afholdelse af briefingerne, samt tilmelde dig online på http://mowe.dk/briefinger.aspx.

I MOLT WENGEL giver vi vores erfaringer videre til gavn for byggeriets parter i samarbejde med Nohr-Con.

Sammen har vi tilrettelagt og udviklet en række kurser med fokus på byggeriet. Læs meget mere og tilmeld dig på Nohr-Cons hjemmeside:

Tryk her for kurser i foråret og sommeren 2011

Tryk her for kurser i efteråret 2011

Har du spørgsmål eller kommentarer til ovenstående - eller har du brug for juridisk bistand, så ring til os på tlf. 7022 4999 eller send en mail til info@mowe.dk

Advokataktieselskab - Indiakaj 6 - 2100 København Ø - Telefon +45 7022 4999 - Fax +45 7022 4998
www.mowe.dk - info@mowe.dk

Ønsker du at modtage vores nyhedsbrev, kan du tilmelde dig HER

Om Molt Wengel

Ydelser

Specialisterne

Viden om

Redskaber